Áreas: o quanto esse assunto é importante em uma avaliação imobiliária?

Quando falamos em avaliação imobiliária, principalmente pelo Método Comparativo Direto de Dados de Mercado — que, aliás, é o método mais aceito tanto nos tribunais quanto fora deles, no Brasil e no mundo — tudo gira em torno de um elemento fundamental: o metro quadrado.

Em essência, o processo técnico de avaliação consiste em trazer os elementos amostrais para uma condição comparável à do imóvel avaliando e, a partir daí, encontrar o valor unitário do metro quadrado de cada amostra. Depois disso, obtemos a média, o desvio padrão e realizamos o tratamento estatístico para, ao final, chegar ao valor unitário do metro quadrado que será multiplicado pela área do imóvel avaliando.

Essa é a essência do método.

Então, como desprezar a questão das áreas?

Desde 2019, quando comecei a trabalhar com avaliações imobiliárias e construí minha primeira planilha de cálculos, identifiquei de imediato essa dificuldade.

Como assim, dificuldade?

Parece mentira, mas é verdade: existe uma enorme dificuldade em identificar corretamente as áreas dos imóveis anunciados no Brasil.

Primeiro, os próprios portais imobiliários, como o Viva Real, a OLX e o ZAP Imóveis, não disponibilizam campos adequados para que os corretores preencham as informações de forma padronizada e precisa. Como consequência, o usuário final também acaba ficando à deriva.

Quando abrimos um anúncio de apartamento nesses portais, encontramos algo como: 120 m².

Mas que área é essa?

É área total? Área privativa? Área útil?

Simplesmente, na maioria das vezes, essa informação não está claramente definida.

Alguns colegas corretores, bem poucos por sinal, se preocupam em inserir essa informação de maneira mais precisa no corpo do anúncio. Arrisco dizer que talvez um em cada dez anúncios traga esse detalhamento.

E qual o impacto disso na hora de avaliar?

Muito.

Um avaliador um pouco mais desavisado pode comprometer um laudo inteiro por esse pequeno detalhe. Ou melhor, por esse pequeno e gigantesco detalhe.

Imagine, por exemplo, um imóvel anunciado por R$ 200 mil com 120 m² de "área". Porém, você conhece o imóvel e sabe que ele possui, na realidade, apenas 80 m² de área privativa.

Percebe o tamanho do problema?

O valor unitário do metro quadrado obtido a partir de uma área incorreta estará completamente distorcido e poderá contaminar toda a amostra, levando a conclusões equivocadas.

Quando se trata da avaliação de casas, então, a situação é ainda mais delicada.

Os anúncios confundem praticamente tudo. Muitas vezes ninguém sabe informar corretamente o que é área do terreno e o que é área construída. A confusão é geral. Uma verdadeira bagunça.

Então, como um avaliador atento pode e deve proceder?

Algumas capitais e cidades mais desenvolvidas possuem sistemas públicos de informações geográficas disponibilizados pela internet. Aqui no Recife, por exemplo, contamos com o ESIG, que ajuda bastante nesse processo.

Por meio desse tipo de sistema, conseguimos verificar tanto as áreas do imóvel avaliando quanto as dos elementos amostrais, aplicando o mesmo critério de medição para todos os imóveis envolvidos no Laudo ou PTAM.

Isso aumenta significativamente a qualidade da avaliação e reduz a possibilidade de erros.

Mas e quando a cidade não possui um sistema de informações geográficas público?

Aí a conversa muda completamente.

E esse, certamente, será assunto para um próximo artigo.

Agora eu gostaria de saber a sua opinião.

Você, que atua com avaliações na sua cidade, possui algum sistema semelhante ao ESIG?

Se não possui, como costuma proceder para validar as áreas dos imóveis avaliados e das amostras?

E mais: você já havia parado para pensar nesse detalhe, aparentemente simples, mas extremamente importante nas avaliações imobiliárias?

Lembre-se: a arte de avaliar um imóvel vai muito além de emitir uma opinião de valor. Ela envolve conhecimento técnico, responsabilidade e critério, porque, de certa forma, você está ajudando a precificar o patrimônio de outra pessoa.

Veja também esse vídeo de como eu ajusto as áreas unitárias dos apartamentos partindo das informações do ESIG: