As primeiras barreiras na avaliação imobiliária: subjetividade na aplicação da depreciação de Ross-Heidecke

Hoje vamos debater sobre uma das primeiras barreiras encontradas em uma avaliação imobiliária: a subjetividade. Mais especificamente, como obter dados para aplicar a depreciação por Ross-Heidecke na avaliação de imóveis, com foco no Método Comparativo Direto de Dados de Mercado com tratamento por fatores.

Quando iniciei ativamente na área, no final de 2019, havia acabado de concluir o curso superior em Negócios Imobiliários, em setembro daquele mesmo ano. Tirei um mês praticamente sabático para preparar minha própria planilha de avaliação, pois logo percebi que dificilmente encontraria um software que me atendesse integralmente. Afinal, até hoje nunca avaliei um imóvel igual ao outro, e utilizar planilhas desde o início sempre me pareceu a melhor opção, justamente por serem totalmente customizáveis. Simples assim.

Além disso, sempre tive facilidade com planilhas e fórmulas, tanto no Excel quanto no Google Sheets. E, modestamente falando, tive um bom desempenho acadêmico: nota 10 em Estatística Aplicada, Matemática, Matemática Financeira, Contabilidade Básica e de Custos, e Avaliação de Imóveis na Estácio de Sá. Vale destacar que as provas eram realizadas em ambiente controlado, com acesso individual, fiscalização presencial e sem possibilidade de consulta — ou seja, era realmente conhecimento aplicado na prática.

Com essa base, resolvi colocar a mão na massa e desenvolver minha própria planilha, processo que levou cerca de um mês. Na época, eu tinha uma renda ativa proveniente de imóveis, o que me permitiu dedicar esse tempo integral ao desenvolvimento da ferramenta.

Dentre os primeiros obstáculos que enfrentei, um dos principais foi entender e aplicar corretamente a tabela de Ross-Heidecke. Assisti a alguns vídeos, inclusive de avaliadores portugueses, que explicavam a aplicação em imóveis. Também li o posicionamento de um avaliador brasileiro que defendia que não fazia sentido aplicar esse tipo de depreciação em imóveis, pois teria sido originalmente criada para máquinas e equipamentos.

Mesmo assim, esse assunto me incomodava. Se está previsto na Norma Técnica e amplamente utilizado por engenheiros, por que eu não deveria utilizar? Na minha visão, se é para fazer, tem que ser bem feito. Caso contrário, prefiro não fazer.

Foi então que desenvolvi o modelo de tabela que utilizo até hoje.

Nesse momento, me deparei com o primeiro grande problema: a subjetividade na classificação do estado de conservação. No caso do imóvel avaliando, que visitei in loco, é relativamente simples classificar. Porém, como classificar o estado de conservação dos elementos amostrais?

A primeira dificuldade foi justamente essa: analisar fotos de anúncios e tentar classificá-las quanto ao estado de conservação. Mas até que ponto essas fotos são fiéis à realidade? Sabemos que, muitas vezes, não são.

A solução que encontrei para reduzir essa subjetividade foi entrar em contato com os anunciantes, um por um, buscando confirmar as informações e obter uma descrição mais fiel do estado do imóvel. Não é um método perfeito, mas foi a forma mais viável que encontrei dentro da realidade disponível. Mesmo não totalmente satisfeito, segui em frente, pois, na prática, precisamos trabalhar com os dados que conseguimos obter.

Na sequência, surgiu a segunda grande subjetividade: a idade do imóvel.

Muitos profissionais utilizam o conceito de “idade aparente”. Particularmente, considero que esse critério abre uma margem muito grande para interpretação, reduz o grau de fundamentação e aumenta significativamente a possibilidade de contestação.

Dentro da minha realidade, aqui em Pernambuco, busquei alternativas mais objetivas. Para imóveis na capital, Recife, contamos com o ESIG — um sistema geográfico da prefeitura que fornece, entre outras informações, o ano de construção. Ter uma fonte oficial como essa é extremamente importante para dar sustentação técnica ao laudo.

Já em cidades vizinhas, onde esse recurso não está disponível, é necessário recorrer à criatividade. Em casos de condomínios, costumo utilizar a data de abertura do CNPJ como referência de idade. Para imóveis em regiões como Serrambi, por exemplo, utilizo o Google Maps, por meio da função de linha do tempo (timeline), que permite visualizar imagens de satélite desde aproximadamente 2010, ajudando a estimar a época de construção.

Nas próximas postagens, pretendo aprofundar esse tema e destrinchar melhor a aplicação da tabela de Ross-Heidecke. A ideia é abrir espaço para troca de experiências, tanto com profissionais que estão iniciando quanto com aqueles que já atuam há mais tempo na área.

Como podemos obter fontes mais confiáveis para determinar o estado de conservação e a idade dos elementos amostrais dentro da realidade brasileira? Sabemos que, em países como os Estados Unidos, existe o MLS, que facilita muito esse processo. No Brasil, infelizmente, ainda não contamos com uma ferramenta equivalente, o que nos obriga a buscar alternativas e desenvolver soluções criativas para fundamentar nossos dados.

E você, como tem lidado com essas subjetividades na prática? Quais fontes utiliza para embasar suas avaliações? Deixe sua opinião nos comentários — essa troca de experiências pode contribuir muito para o aprimoramento da nossa atuação profissional.