Quanto custa uma avaliação imobiliária?

Hoje quero abordar um tema que certamente chama a atenção de quem busca esse tipo de serviço: quanto custa uma avaliação imobiliária? Visualmente, consigo identificar dois públicos principais interessados nesse assunto, embora possam existir outros. De um lado, outros avaliadores (começando), interessados em entender como o mercado está precificando esse tipo de serviço. Do outro, os clientes potenciais — geralmente pessoas físicas ou empresas que precisam validar expectativas sobre o valor de um imóvel, está em negrito pois é um bom tema para uma próxima postagem.

Na prática, esses clientes costumam estar envolvidos em situações como divórcios (litigiosos ou não), heranças — que são a maioria dos casos —, dissoluções de sociedades empresariais, causas trabalhistas, entre outras situações extrajudiciais e judiciais. O fato é que, quando o cliente liga, normalmente começa confirmando se está falando com um avaliador de imóveis devidamente registrado no CNAI (Cadastro Nacional de Avaliadores de Imóveis), muitas vezes já orientado por um advogado. Em seguida, vem a pergunta direta, na lata: quanto custa uma avaliação?

Alguns cobram no mínimo uma anuidade do conselho, outros cobram no mínimo um salário mínimo vigente, outros chegam a cobrar uma porcentagem em cima do valor aferido do imóvel avaliando, o que eu particularmente não concordo, pois deixa claro que, quanto maior o valor do imóvel, maiores serão os honorários. No meu caso, a resposta começa sempre da mesma forma: cada caso é um caso. O valor depende de alguns fatores principais, como o tipo do imóvel, a localização e a complexidade da avaliação. Por exemplo, apartamentos costumam ser mais fáceis de avaliar. Em cerca de 95% dos casos, utilizamos o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado. Há disponibilidade de elementos amostrais na internet. Os fatores aplicados geralmente se repetem: fator oferta, depreciação pela tabela de Ross-Heidecke (idade e conservação), fator padrão construtivo e ponderações como andar, armários, área de lazer, segurança, vagas de garagem, entre outros. Embora nenhum imóvel seja igual ao outro, cerca de 90% das avaliações de apartamentos se enquadram nesse conjunto de fatores. Por outro lado, quando falamos de um apartamento de cobertura, a situação muda. E não é necessariamente por ser um imóvel de luxo, talvez pense um desavisado, mas pela dificuldade em encontrar elementos amostrais. Mesmo em bairros de alto padrão, coberturas são minoria, o que reduz significativamente o número de comparáveis disponíveis. Muitas vezes, nem conseguimos atingir o número ideal de 12 elementos amostrais.

As casas também exigem mais trabalho. Isso porque não podemos analisá-las apenas por uma área total. É necessário utilizar o conceito de equivalência de áreas, considerando separadamente o terreno e a área construída. O mesmo raciocínio se aplica a imóveis comerciais, como lojas com depósito no pavimento superior e área de vendas no térreo.

Já avaliar lotes em loteamentos planos é relativamente simples e rápido, porém, quando é avaliação de glebas, temos variáveis com aclive, declive, áreas de preservação permanente (APP), riachos ou até mesmo um potencial para turismo de aventura. Outro caso específico são lojas em shopping centers, tanto para venda quanto para locação, que possuem dinâmica própria e, muitas vezes, não permitem o uso do método comparativo pelo simples fato da inexistência da amostra! Às vezes, até existem, mas o pessoal que trabalha na direção dos shoppings não conta para ninguém, nem por mandado judicial!

A localização também pode ser um grande desafio. Não faz sentido utilizar comparativos muito distantes; o ideal é trabalhar no mesmo bairro e, melhor ainda, no mesmo logradouro. Isso impacta diretamente o tempo necessário para a formação de uma amostra qualificada.

E aqui entra um ponto importante: o que realmente define o custo de uma avaliação não é se ela será usada para fins judiciais ou não (todo cliente faz questão de dizer que não é judicial, mesmo eu já tendo certeza que em 90% das vezes, esse laudo vai parar em algum processo). O que determina o valor do meu trabalho, pelo menos na minha prática, são as horas de trabalho envolvidas. Ou seja, quanto tempo será necessário para executar aquela avaliação com qualidade: dois dias (cerca de 16 horas) ou uma semana (aproximadamente 44 horas)?

Por isso, sempre solicito o endereço completo do imóvel, verifico previamente pelo Google Street View, faço uma busca inicial por amostras comparáveis e avalio a facilidade ou dificuldade de obtê-las. A partir disso, estimo o número de horas de trabalho e apresento minha proposta.

Existem situações interessantes nesse processo. Avaliar um imóvel no bairro de Boa Viagem, no Recife, por exemplo, costuma ser mais rápido do que em bairros como Piedade ou Candeias (encostados a Boa Viagem), em Jaboatão dos Guararapes. Isso porque Recife dispõe de um sistema público de informações geográficas, o que facilita bastante o levantamento de dados dos elementos amostrais, enquanto Jaboatão não possui a mesma estrutura.

Outro caso que ocorre com certa frequência é a avaliação de imóveis em comunidades. Nesses casos, o próprio cliente, já sugere um valor mais acessível, devido à localização. Porém, a dificuldade técnica costuma ser maior. Como esses imóveis geralmente não são anunciados em portais imobiliários por não atraírem corretores ou imobiliárias, a obtenção de dados comparativos se torna mais difícil. Muitas vezes, é necessário ir a campo, “bater perna” na comunidade, levantar informações diretamente e, mesmo assim, trabalhar com poucos elementos amostrais e dados limitados. Isso aumenta o tempo de trabalho e, consequentemente, o custo.

Agora: quanto custa a hora de um avaliador? Isso depende da estrutura de custos do profissional. Entram nessa conta despesas como aluguel, anúncios em redes sociais, combustível, telefone, internet, investimento em equipamentos (como computadores e celulares com boas câmeras), impostos, taxas e manutenção de um CNPJ — já que alguns clientes exigem nota fiscal. Além disso, o quanto o profissional deseja alcançar mensalmente como retorno do seu trabalho. Ou seja, a formação de preço está diretamente ligada a conceitos básicos de contabilidade.

Atualmente, minha hora técnica gira em torno de R$ 50,00, valor que considero operacional diante dos meus custos, despesas e da realidade da região onde atuo. Dessa forma, quanto mais imóveis eu avalio, mais prático e ágil fico, logo, consigo fazer em menos tempo e, cada vez mais, consigo baixar o valor final para o cliente. Será que consigo fazer o seu laudo em 8 horas?

Enfim, espero ter ajudado a esclarecer como funciona a formação de preço de uma avaliação imobiliária. Agora gostaria de ouvir você: já precisou contratar esse tipo de serviço? Ficou surpreso com o valor? Ou, se você é da área, como costuma precificar seu trabalho? Deixe seu comentário — será muito interessante trocar experiências com clientes, colegas e interessados no tema.