A Importância da Estatística Descritiva nas Avaliações de Imóveis

Quando falamos em avaliação imobiliária, muitas pessoas imaginam imediatamente cálculos complexos, planilhas cheias de números ou fórmulas sofisticadas. Porém, na minha experiência prática como avaliador, existe um ponto inicial muito mais simples — e extremamente importante: a Estatística Descritiva. Na minha opinião, este é o primeiro passo para quem deseja se tornar um bom avaliador de imóveis, seja engenheiro, arquiteto ou corretor/gestor imobiliário. E curiosamente, esse primeiro passo começa com algo que aprendemos ainda no ensino fundamental: o conceito de conjunto.

Um avaliador precisa, antes de tudo, ter uma boa noção de conjunto, ou seja, identificar a qual grupo de imóveis o bem avaliando pertence. Sempre que um cliente entra em contato comigo — ainda na fase de orçamento — a primeira coisa que faço é iniciar uma busca por amostras similares no entorno do imóvel avaliando. Primeiro verifico imóveis nas ruas mais próximas, quanto mais perto melhor, de preferência até mesmo no mesmo logradouro, principalmente quando este tem grande influência no valor do imóvel avaliando. Há casos em que o logradouro influencia fortemente o valor, e isso merece até uma conversa própria, assunto para uma próxima postagem.

Depois disso, passo a verificar o padrão construtivo e a idade do imóvel. Pelo Método Comparativo de Dados de Mercado não podemos, e nem devemos, comparar imóveis com idades muito diferentes. Quando observamos a própria tabela de Ross-Heidecke, notamos uma correção muito acentuada em imóveis com mais de 10 anos, quer seja negativa ou positiva em comparação com o avaliando. Dependendo da diferença de idade entre os imóveis, esse ajuste pode extrapolar os limites de enquadramento dos fatores dentro do Grau de Precisão III, que geralmente trabalha na faixa de 0,80 a 1,25, o que pode inviabilizar o elemento comparativo.

Também não faz sentido comparar imóveis que, mesmo sendo vizinhos, possuem padrões construtivos totalmente diferentes. Por exemplo, um prédio pilotis com quatro andares, mesmo que tenha elevador, fachada em pastilha e duas vagas de garagem, não pode ser comparado diretamente com um prédio vizinho com vinte andares, três níveis de garagem, completo no quesito lazer e segurança. Mesmo que estejam na mesma rua e tenham a mesma idade, são padrões construtivos completamente diferentes.

Nesse momento, alguém pode pensar: “Ah, mas existem fatores para corrigir isso”. E essa observação está correta. Eu mesmo já pensei assim. Porém, trabalhando com avaliações desde 2019, percebi um detalhe interessante, que gosto de explicar com uma analogia. Imagine que você precise tratar uma foto no Photoshop ou em algum aplicativo semelhante. Primeiro você ajusta a luz da imagem. Depois decide recortar o fundo. Em seguida percebe que precisa reconstruir algum detalhe da foto que ficou pixelizado. Quando termina, nota que o resultado final não ficou bom. Simplesmente porque você mexeu demais na imagem.

Nas avaliações imobiliárias acontece algo muito parecido. Quando, dentro de um universo de 12 elementos amostrais, começamos a mexer demais nos fatores de ajuste, aplicando correções em excesso, chega um momento em que o próprio avaliador começa a ficar confuso com o resultado. Você passa a revisar a planilha várias vezes, verificar elemento por elemento, fator por fator, comparar exaustivamente com o imóvel avaliando e tentar entender onde pode estar o erro.

Isso já aconteceu várias vezes comigo. Não foram poucas as ocasiões em que zerei todos os cálculos da planilha, apliquei fator 1,00 em todos os elementos e comecei novamente do zero. Abri todos os anúncios outra vez, um por um, verifiquei todos os dados novamente, tentando encontrar onde estava o problema. Na maioria das vezes, o motivo era simples: eu havia ajustado demais os dados. E, para ser sincero, ainda hoje às vezes me pego cometendo esse mesmo erro. Quando percebo, volto atrás, refaço o processo e corrijo o que for necessário. Faz parte da prática profissional.

Por isso considero que começar uma avaliação pela Estatística Descritiva faz toda a diferença. Quando identificamos corretamente o conjunto ao qual o imóvel avaliando pertence e buscamos amostras realmente semelhantes, direcionadas e com alta similaridade, todo o restante do trabalho se torna mais consistente. É verdade que essa etapa exige tempo. Muitas vezes gasto dois, três ou até quatro dias apenas formando a amostra adequada. Porém, quando essa amostra está bem construída, qualquer fator de ajuste que precisemos utilizar será mínimo, sempre dentro dos parâmetros exigidos pela norma técnica, no nosso caso a NBR 14.653.

E o que ganhamos com isso? Ganhamos maior grau de precisão, maior grau de fundamentação e maior segurança no resultado final. Em avaliações judiciais, por exemplo, isso reduz significativamente as chances de contestação por parte de advogados ou assistentes técnicos. No final das contas, o avaliador também ganha algo muito importante: a tranquilidade de saber que realizou um trabalho bem feito, detalhado e devidamente fundamentado.

Essa é uma reflexão baseada na minha experiência prática em avaliações imobiliárias. Agora gostaria de ouvir também a sua opinião. Se você trabalha com avaliação de imóveis ou tem interesse no tema, deixe seu comentário e compartilhe sua experiência. Como você costuma formar suas amostras comparativas? Já passou pela situação de perceber que aplicou ajustes demais nos fatores? Quanto tempo costuma dedicar apenas à formação da amostra antes de iniciar os cálculos? A troca de experiências pode enriquecer muito a prática profissional de todos nós.

Cleber David – Avaliador de Imóveis